“约6.7万元/平方米起拍，30.9万元/平方米成交，18位竞买人轮番加价，最终溢价率冲到360%。”这是今年7月深圳南山区蛇口半山海景一套独栋别墅的成交故事。

《每日经济新闻》记者发现，国内楼市整体呈现结构性分化，一批核心城市的优质房产却热度不减，法拍市场上的顶级豪宅更成了资金争抢的目标。

拿深圳来说，今年上半年，从科技园、香蜜湖到华侨城、蛇口，几个老牌豪宅片区都有多套顶豪或改善房源登上法拍平台，经过几十轮甚至上百轮加价后高价落槌。但市场并非一边倒，部分有产权或法务瑕疵的高端房源多次流拍，只能以底价成交；刚需住宅的法拍价格也出现了小幅回暖。

中指研究院数据显示，2026年上半年全国法拍房源挂拍总量46.3万套，比2025年同期的37.6万套增加了23.1%；成交约10.3万套，较2025年上半年的7.9万套增长29.8%；总成交金额约1515亿元，同比上升17.6%。全国法拍住宅成交均价约8165元/平方米，比2025年同期有所回落。

今年7月深圳高溢价成交的别墅房源 图片来源：阿里拍卖

多个项目高溢价成交

最近，深圳法拍市场热度持续攀升，打破了“法拍房可以低价捡漏”的老观念。

7月10日落槌的蛇口半山海景42栋101独栋别墅，是今年深圳法拍市场最有代表性的一个标的。

阿里拍卖的信息显示，这套房源位于沿山路，背靠大南山，正对深圳湾。建筑面积281.61平方米，用地面积775.35平方米，自带独立花园和多个车位车库。业主分两期、花了4年时间做了全屋改造，水电重构、结构加固、全屋防水全部翻新，光能查到的装修材料支出就超过464万元，房子拿到手就能住。

来源：阿里拍卖

记者留意到，这次拍卖起拍价1893万元，折算单价约6.7万元/平方米。整场竞拍持续了超过24小时，18位买家轮番出价，累计167轮竞价、120次延时，最终以8708万元成交，单价突破30.9万元/平方米，溢价率360%。

阿里拍卖上的资料显示，这套别墅2003年买入时总价才451万元，二十多年资产增值超过18倍。

尽管这套房子的成交价比起拍价溢价了360%，但它的成交价仍然低于市场上正常的二手挂牌价。

链家网数据显示，南山蛇口半山海景别墅小区有一套挂牌时长约一年的独栋别墅可以参考，建筑面积约361平方米，业主挂牌总价1.5亿元，折合单价约41.6万元/平方米。

图片来源：链家网

事实上，今年上半年深圳多个片区的豪宅盘同步上演了激烈竞拍。

1月底，科技园新世界豪园一栋独栋别墅拉开了全年豪宅法拍的序幕，房源带私家泳池，紧邻大沙河长廊和高尔夫球场，起拍单价只要4.7万元/平方米。14名买家参与角逐，225轮出价后以8810.26万元成交，单价涨到17万元/平方米。

4月，香蜜湖香域中央一套203平方米住宅上架，法院起拍价只相当于二手市场价的四折，片区成熟配套加上名校资源，18人报名、35轮加价，最终溢价123%成交，成交单价16.48万元/平方米，这个价格也成为同小区二手房报价的重要参考。同月，华侨城纯水岸十四期房源同样溢价132.52%成交，改善型优质房源的竞争力持续释放。

市场分化也很明显。

6月，半岛城邦三期一套356平方米一线海景顶层复式房源形成了鲜明对比——这套房子二手参考价接近1.2亿元，按评估价六折起拍后先后两轮流拍，第三次上架只有一人报名，最终底价成交。

“当下南山豪宅法拍买家群体已完成迭代，传统产业买家逐步退场，芯片、算力、机器人赛道的科技新贵成为主力，这类买家交易普遍偏好全款，主动规避高杠杆。”7月20日，深圳资深法拍顾问朱志强向每经记者表示，当前法拍豪宅买家核心诉求以改善自住为主，同时兼顾资产保值，不再将房产用作高端商务应酬场所。优质标的即便竞价后溢价走高，横向对比小区二手挂牌价，依旧具有价格性价比。

一线城市核心资产价格支撑依然较强

深圳豪宅法拍集中高溢价，不是单一城市的短期行情，而是全国法拍市场分层发展的一个缩影。

中指研究院2026年上半年统计数据显示，全国法拍房源挂拍总量46.3万套，较2025年同期上涨23.1%；成交10.3万套，同比增长29.8%。挂拍规模持续走高，主要是因为经济结构调整阶段，市场不良资产处置需求持续释放。

整体市场维持“量升价降、结构分化”的格局，全国法拍住宅成交均价8165元/平方米，价格持续走低，市场整体以价格让利换取成交规模，不同城市、不同房源之间的价差持续拉大。

图片来源：中指研究院

中指研究院数据显示，今年上半年北上广深一线城市市场韧性突出，区域内法拍住宅成交均价33369元/平方米，整体房源清仓率60.9%，远高于全国22.2%的平均水平。其中上海清仓率76%位居全国首位，深圳70.5%紧随其后。

二线城市中，杭州、成都、重庆交易活跃度靠前，杭州清仓率突破69.6%；三四线城市法拍房源多依靠低价走量，整体清仓率不足三成，房价下行压力仍未缓解。分省份看，广东省上半年法拍房源成交总额278亿元，规模领跑全国。

机构对下半年市场走势做了预判，认为分化行情还会进一步加剧。“下半年，法拍市场预计将呈现‘总量基本稳定、价格分化加深’的格局。一线城市的核心资产价格支撑依然较强，而三四线城市的法拍住宅价格仍将面临下行压力。”7月21日，中指研究院方面向记者分析称。

中指研究院表示，一线及部分核心二线城市核心区域住宅等优质资产，市场需求相对稳定，价格韧性较强、流动性较好；而部分市场活跃度相对不足地区的住宅，以及商业、办公、工业等物业，为提升成交效率，通常需要以更大的价格优惠吸引竞买人。

每日经济新闻