界面新闻记者 | 王妤涵

“撤辣”政策落地两周年，2026年的香港楼市迎来了全面回暖。此前长期被压抑的置业需求集中爆发，推动市场走出调整阴霾，量价齐升。

香港土地注册处数据印证了这一趋势：上半年整体楼宇买卖登记达49955宗，交易总额高达4102.89亿港元。成交宗数创下自2021年上半年以来的五年新高，交易金额更突破四年半来的峰值，市场复苏力度远超业界预期。

在这轮行情中，内地买家扮演了关键角色。

据中原地产统计，2026年上半年，以姓名拼音鉴别的内地买家登记量达9776宗，对应交易金额突破1071亿港元，宗数与金额双双刷新历年同期纪录。折算下来，内地买家上半年人均入市金额为1097万港元，强劲购买力成为楼市复苏的核心动能。

从市场结构看，内地资金在新旧两个市场同步发力。中原地产数据显示，上半年内地买家一手住宅成交4704宗、金额614.5亿港元，同比分别增长25%和22%；二手住宅成交5072宗、金额456.5亿港元。二手金额增幅高于宗数，折射出内地买家正从“只买新房”转向“一二手并重”，策略更为多元。

界面新闻记者在启德新区、西半山、湾仔等热门片区走访多家中介门店发现，内地买家偏好高度一致：优先锁定核心地段、交通便捷、配套成熟的楼盘，目标明确。与本地买家相比，他们的决策节奏明显更快——多数人赴港前已通过线上资讯做足功课，无需反复实地看房，短时间内即可敲定交易。

此外，内地客群来源地持续拓宽，不再局限于大湾区。当前赴港置业的内地买家，主要来自北京、上海及江浙等经济发达地区，高净值人群占比稳步上升。

从成交分布看，启德新区凭借完善配套与区位优势，成交宗数和金额双双领跑，成为内地买家首选；何文田成交宗数虽列全市第五，但金额稳居第二，直观反映内地高净值群体对传统豪宅地段的坚定偏好。

今年内地客群为何集中涌入？第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻采访时分析了四重原因：

首先，深度调整后性价比重现。吴睿指出，楼价自2021年历史高位已累计下调相当幅度，部分此前有分歧的豪宅项目价格已回落至合理区间。更重要的是，市场出现过去数十年难见的放盘机会——部分业主因故出货，这类房源在高峰期根本不会流出。对于具长线眼光的投资者，这是“折价入手核心资产”的时间窗口。

其次，租金持续上扬提升持有回报吸引力。吴睿观察到，香港住宅租金近期涨幅可观。与内地主要城市相比，香港楼市租售比更具优势。这意味着，即便仅从现金流角度衡量，持有香港豪宅的成本正变得可承受。

第三，“新香港人”刚性需求释放。过去几年，特区政府通过优才计划、高才通计划等累计吸引超30万名内地专业人士来港，其中不少举家迁居。这批“新香港人”正经历从租房到买房的升级。加之“撤辣”后，此前被高额印花税抑制的需求陆续释放。吴睿强调，七成的占比背后不全是投资，有相当部分是真实自用需求。

最后，全球资产配置视野下香港具不可替代性。吴睿认为，对内地高净值人群而言，全球配置豪宅，香港是目前最理想目的地。新加坡对外国买家征高额额外印花税且房价未明显回调；中东地缘政治不确定性上升；欧美市场同样面临多重扰动。反观香港，普通法体系、联系汇率、资金自由流动及与内地的经济文化纽带，构成其他市场难以复制的“国际化+在地化”独特优势。

豪宅市场领跑

内地资金大规模入场，不仅托举整体楼市回暖，更直接引爆高端赛道。2026年上半年，香港顶豪市场交易活跃度与成交规模同步走高，接连刷新多年纪录。

中原地产研究部监测显示，上半年总价2000万港元以上高端私人住宅，一二手累计成交2372宗，总交易金额达1113.18亿港元，该半年度金额创1995年下半年以来31年半的历史峰值。即便对比已回暖的2025年下半年，今年上半年豪宅成交宗数、金额仍分别环比增长25.5%、24.8%，高端市场上涨势头稳固。

以传统豪宅片区山顶南区为例，上半年录得121宗一二手豪宅成交，创2021年以来近五年新高，成交金额高达151.38亿港元，较去年同期激增165.2%，刷新2018年以来近八年同期纪录。

买家结构方面，中原地产高级资深营业董事何兆棠透露，上半年山顶南区豪宅成交中内地买家占比攀升至约七成，较过往五成左右比例进一步提升；本地客约占两成，以老牌家族换楼或长线资产配置为主。受地缘政治及外围金融市场波动影响，香港物业避险吸引力提升，欧洲资金亦有回流，占比约一成。

此外，名人、企业家扎堆入局顶豪市场，令本轮热潮备受瞩目。今年6月，华语乐坛天王陈奕迅斥资1.82亿港元购入港岛南区寿臣山一栋独栋洋房，折合单价每平方米高达70万港元；高瓴资本创始人张磊之妻张子丽，以5.626亿港元拿下石澳道老牌独立洋房“The Round House”，刷新2026年香港二手房单笔成交纪录。

“名人及企业高管密集入市，本质反映高净值人群对香港豪宅资产信心回升，‘风向标’意义存在，但不宜过度解读。”吴睿对界面新闻指出。“实际上，从25年开始，香港豪宅市场已现明显复苏迹象——成交量回升、议价空间收窄、活跃度提高。特别是在一些顶豪地段，过去一年多时间里，我司已促成多宗5亿以上豪宅交易。”

走势审慎向好

上半年强势行情过后，下半年楼市将如何演绎？业内主流判断偏向审慎乐观。

谈及下半年走势，吴睿向界面新闻预判：“我对下半年香港豪宅市场的整体判断是‘延续回暖，但涨幅趋于平缓’。”

在他看来，此判断基于几方面原因：一方面，支撑市场的基本面因素仍在——低息环境、人才持续流入、内地资金配置需求、租金上涨等，为市场提供底部支撑；另一方面，需警惕风险，特别是美联储货币政策走向。若降息周期放缓甚至政策转向，将对香港楼市带来直接迅速影响。因香港利率环境与美元挂钩，资金成本变化直接影响购房者支付能力与投资意愿。

“下半年随着大批人才来港发展及全面‘撤辣’效应持续显现，楼市置业需求将持续释放。加上内地资金继续南下，开发商将保持积极推盘节奏以抢占份额。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析指出。据其估计，下半年香港潜在一手住宅供应量近1万伙，全年一手成交有望达2万伙。

多家国际机构近期亦上调年度预期。花旗银行将2026年香港住宅楼价升幅预测从8%上调至12%，并预计2027年再升6%；摩根士丹利同步将年度涨幅预期由10%上调至12%，认为香港楼市已进入新一轮上升周期，明年有望续升5%；高盛预测涨幅为12%，摩根大通给出10%至15%的预测区间。