不出所料，热度退了。

三个月的政策缓冲期已过。

上半年深圳楼市还在热烈收尾的余温里，7月的新建商品住宅和二手住宅网签数据出来了：累计8324套，同比上涨13.8%。

交易量虽然同比修复了，但环比看，7月还是继续下探。

跟前两个月比，7月深圳二手住宅成交4795套，跌破了5000套的心理关口；新房住宅成交3529套，比起5月的小高峰少了1016套。

把视野拉到全国，7月市场也重新出现了季节性回落。

中指研究院的数据显示，7月百强房企销售额为2179亿元，比6月降了超三成。不过前7个月，百强房企全口径销售总额达到18042.1亿元，同比降幅相比1月至6月收窄了0.6个百分点。

这意味着，429新政落地后的三个月里，提振效果已被市场完全消化。

交易量的转向，最终映射到了价格上。

乐有家研究中心的数据表明，即便到了7月上半月，深圳二手住宅的议价空间仍在持续压缩。

但在经历前两月的脉冲式行情后，深圳二手住宅成交均价重新掉头向下。

除了成交开始下滑，深圳二手房挂盘均价也继续下探，进一步降至5.85万/㎡。

挂盘价格的波动，往往折射出业主心态的变化。

要知道，5月在政策推动和市场信心修复下，部分片区出现过业主“反价”的情况。但到了7月前半月，深圳二手房住宅的议价空间还在进一步收缩——

这说明，7月上半月那些看涨的业主中，无论是否改变挂盘心态，选择降价以求快速成交的比例明显更高。

这也表明，当下的市场已进入深度分歧阶段。

市场共识正在转变，分歧进入深水区。

最直观的是新房方面。位于深圳南山区西丽板块的光和山悦花园，去年吹风即将入市时，预期价格是8.5万/平。

今年同板块的另一新盘中海云锦万宸，吹风价格冲到了10万+/平。两个项目相隔不到5公里，步行可达。

但市场对这种吹风价一致持怀疑态度：8.5万/㎡的底气在哪？10万+/平的支撑点又是什么？

毕竟，西丽板块的新房如果踩上10万+，那么南山区域几乎全线破10万，非10万/平的板块就不多了。

目前来看，市场暂时还无法接受10万+的价格，连8.5万左右都让人难以信服。

二手房市场的“鄙视链”也在重构。

过去，市场共识认为南山科技园板块的价值远优于宝安宝中板块，甚至觉得宝安区域需要依靠南山的外溢驱动，被打上“睡城+概念”的标签。

但现在，随着产业版图的填充和宝安中心板块产品的迭代，新的预期空间被打开。而南山科技园板块已完全成熟，增量预期收缩，且经历过完整的牛熊转换。市场开始将这两个板块放在同一梯队讨论，视为具有相似价值。

这不仅是共识的转变，更意味着两个板块间的价格差距在缩小，价值关联正被重估。

看看土地市场就能发现端倪。

今年6月，南山科技园板块出让T204-0153宗地，容积率约2.9，保利以57.72亿元竞得，成交楼面价10.86万元/㎡，溢价率150.74%，起拍楼面价为4.33万元/㎡。

同期，宝安中心板块出让A002-0113地块，容积率约3.19，保利以105.1亿元竞得，成交楼面价约8.79万元/㎡，溢价率高达99.05%，起拍楼面价约4.42万元/㎡。

起拍楼面单价上，宝安中心的宗地反而更高。

这说明，作为上一轮周期领涨者的科技园，在此轮调整中支撑高位价格的基石有所松动；而宝安中心板块的价格估值则在爆发。

再看风向标。作为科技园板块风向标的华润城润府一期，7月30日法拍一套2017年6月登记价约374.378万的89平户型，成交总价约839.25万。即使加上需替被执行人补交的约23万，总法拍成本约862.25万。

这比今年4月成交的两套约88平户型的总价便宜了不少。

法拍市场往往领先于普通市场，华润城作为科技园板块的风向标，其表现意味深长。

这意味着，市场对楼市板块的评估逻辑已发生巨变。

共识在变，对核心区的分歧也就更加明显。

作者 | 骑猪英雄