来源：华泰睿思
核心观点
纵观总量，国内新房市场尚存库存去化压力，不过土地供应缩量和提质、“好房子”政策带动住房规范升级，让重点城市核心区的去化周期保持在可控范围内。往后看，随着新规产品比例上升，重点城市核心区去化周期有望逐步好转，房价大概率稳中有升，老库存包袱轻的城市房价弹性会更足。目前还在土拍市场积极出手的头部房企，拿地结构已经高度锁定重点城市核心区域，产品力也在不断迭代。一旦重点城市核心区域的新规产品率先回暖，头部房企的报表端也有望迎来率先改善。
土地视角：供需逻辑的重构始于土地端
供地节奏与住宅库存挂钩、精细化供地等调控措施落地后，房地产市场供需结构的再平衡已在土地端启动。从总量看，2021年以来全国涉宅用地成交建面收缩幅度大于商品住宅销售面积，推动广义库存（含拿地待售）自2024年起逐步回落，土地收储等政策也加速了这一过程。从结构看，土地成交持续向重点城市集中，但这并不阻碍重点城市广义库存同样进入收缩通道，重点十城比全国提前一年开启去化。在重点十城内部，土地成交进一步向核心区靠拢，一线城市特征更显著，二线城市则出现分化。多数重点城市核心区的广义库存得到消化，深圳、成都、上海、苏州表现尤为突出。
住房视角：核心区去化周期显著优于非核心区
若聚焦参考性更强的狭义库存（取证待售），1H26全国层面虽在持续消化，但受销售规模收缩影响，去化周期仍处高位（80城为34.2个月）。重点十城普遍面临狭义库存去化压力，核心区也不例外。相比23年末，1H26重点十城核心区狭义库存增加4%、去化周期拉长5.3个月至17.9个月，仅苏州、深圳逆势改善。即便如此，重点十城中绝大多数核心区的狭义库存去化周期仍优于非核心区，且有一半不足18个月（杭州、苏州、武汉、上海、深圳），核心区狭义库存水平相对健康。
产品视角：新规产品重塑核心城市去化周期
2024年以来，“好房子”政策导向下多个城市出台住宅新规，供给端给予房企更多灵活空间，得房率更高、综合品质全面升级的新规产品随之涌现。长沙、成都案例显示，新规产品去化周期更合理，价格也更坚挺。我们认为，在新规产品冲击下，旧规产品去化压力仍在，但对真实新房供求格局和成交量价的影响将逐渐减弱。测算显示，1H26重点十城新库存占比为34%-48%，去化周期10.0-16.2个月，明显好于老库存39.9-24.7个月的水平。未来新规产品加速入市，重点城市核心区去化周期或逐步降至12个月以下，房价有望稳中有升，杭州、合肥、上海、深圳等城市因老库存压力较小，价格弹性可能更强。
与市场观点的差异
市场普遍对全国新房库存去化持悲观态度。我们提供新视角，指出重点城市核心区去化周期相对可控，新规产品占比提升有助于降低核心区去化周期，这意味着新房库存难题并非无解，结构性复苏或已启程。
风险提示：地产政策波动风险，地产量价复苏不及预期风险，部分房企经营风险。
正文
我国房地产市场历经近六年调整，库存压力始终是新房市场难以回避的难题。多项数据显示，当前全国重点城市去化周期仍处历史高位区间，市场因此认为新房市场企稳需时更长。但从不同维度观察，我们发现新房库存经多年调整后，供给、需求、结构等因素均发生积极变化。这些变化最终指向一个结论：新房库存难题或许并未想象中那般无解。
土地视角：供需逻辑重构始于土地端
2021年以来，我国房地产市场供需结构再平衡已在土地端拉开序幕。这背后主动调控因素不少：一方面，自然资源部要求城市供地节奏严格绑定住宅库存，去化周期越长，涉宅用地供应越少，直至暂停供应，以此倒逼高库存城市消化积压房源；另一方面，地方政府供地逻辑转变，从全域粗放式批量供地，转向核心区适当补充高质量供给、高库存区域停供去库存的精细化调节模式。这些举措最终导致土地供应总量收缩，但市场份额加速向核心城市核心区集中。
市场总量：2021年至今快速收缩
总量角度，2021年以来全国涉宅用地成交建面收缩幅度超过商品住宅销售面积，推动广义库存自2024年起逐步收缩，土地收储等政策亦加速了广义库存消化。据国家统计局和中指院数据，本轮房地产调整周期中，全国涉宅用地成交建面于2020年见顶，至2025年收缩72%，1H26进一步同比下降22%；全国商品住宅销售面积则于2021年见顶，至2025年收缩47%，1H26进一步同比下降12%。2024年全国商品住宅销售面积首次超过涉宅用地成交建面，标志广义库存（拿地未售库存）进入去化周期。除销售外，2025年起逐步发力的土地收储等去库存政策也加速了广义库存消化。据中指院数据，截至1H26，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超6000宗，总用地面积超3.1亿平，总金额超8100亿元，其中已发行专项债占比约49%。
市场结构：供给集中向重点城市及其核心区转移
结构角度，土地成交持续向重点城市集中。我们在《“K形分化”中的土地市场》（2026.7.11）中提到，供给端地方政府严控增量、缩量提质，需求端房企拿地收敛聚焦，共同驱动下，1H26土地市场出现“K形分化”，头部城市成交集中度提升。具体到我们重点关注的新兴产业十大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、合肥、西安、武汉，筛选标准详见《哪些城市有望受益新兴产业造富浪潮？》（2026.5.25）），尽管土地成交规模同样快速收缩，但重点十城占据更多份额，尤其在成交金额层面。据中指院数据，2021年房地产市场开启调整后，重点十城涉宅用地成交建面/金额占全国比例分别跳升至9.3%/29.1%，1H26进一步上升至9.7%/41.5%。
这并不妨碍重点城市广义库存同样进入收缩周期，重点十城甚至提前全国一年开启去化。综合国家统计局和中指院数据，本轮房地产调整周期中，重点十城涉宅用地成交建面于2020年见顶，至2025年收缩65%，1H26进一步同比下降39%；重点十城商品住宅销售面积则于2021年见顶，至2025年收缩48%，1H26进一步同比下降12%。2023年重点十城涉宅用地成交建面即开始低于商品住宅销售面积，提前全国一年开启广义库存去化。
进一步下沉重点十城内部，土地成交向核心区集中，一线城市更明显，二线城市有所分化。我们参考中指院统计的1H26重点十城各行政区二手房成交均价，以均价靠前行政区为核心区。据中指院数据，同样在房地产市场开启调整的2021年，重点十城核心区涉宅用地成交建面占比同比+6.7pct至32.2%，此后延续震荡上行，至1H26已达37.1%（因核心区地价更高，成交金额占比必然更高）。但不同能级城市间存在分化。对比2021-2023年及2024-1H26涉宅用地成交建面，北上广深4个一线城市核心区占比均明显提升；6个二线城市中，仅杭州、合肥核心区占比提升，成都、苏州、西安、武汉均出现下降，说明这些强二线城市的非核心区仍维持较高开发强度和市场热度。
多数重点城市核心区广义库存得到消化，尤其是深圳、成都、上海、苏州。据中指院数据，2024-1H26，重点十城核心区涉宅用地成交建面为4915万平，商品住宅销售面积为6806万平，广义库存有所下降。其中，深圳去化最为明显，商品住宅销售面积接近涉宅用地成交建面4倍，其次是成都、上海、苏州，商品住宅销售面积达到涉宅用地成交建面1.5-2倍。
住房视角：核心区去化周期明显优于非核心区
我们认为当前环境下，狭义库存（取证待售库存）较广义库存（拿地待售库存）更能反映市场真实供需状况。因为大部分迟迟未能开工或停滞于早期施工阶段的涉宅用地，在本轮房地产周期反转前，都难形成真正新房供应，这部分广义库存对市场量价影响可能有限。
狭义库存：整体去库，但去化周期仍在高位
全国层面，狭义库存持续消化，但受销售规模收缩影响，去化周期仍处高位。据普睿数智数据，本轮房地产调整周期中，80城取证待售库存于2020年末见顶，截至1H26已降至4.4亿平，较高点下降19%，其中一线/二线/三线城市分别下降18%/27%/16%。但因销售规模收缩幅度超库存，1H26 80城取证待售去化周期为34.2个月，仍处历史高位，其中一线/二线/三线城市分别为21.8/31.3/44.1个月。
重点城市：新房库存仍在积压，包括核心区
聚焦重点十城，它们普遍面临狭义库存去化压力，甚至有4个城市因土地供应相对销售仍显充裕，狭义库存绝对规模有所上升。据中指院数据，截至1H26，重点十城中有4城取证待售库存绝对水平超23年末，分别为西安、广州、杭州、上海；9城去化周期长于23年末，仅深圳去化周期出现改善。若以18个月健康标准衡量，除杭州、合肥外，剩余8城均存在一定库存积压。
若单独拆分这些城市核心区，库存压力是否如此显著？
我们统计2024-1H26重点十城核心区销售面积和批准上市面积，并据此计算销供比，其中有6个城市销供比超100%（苏州、深圳、广州、成都、合肥、武汉），即过半数市场完全消化核心区增量供应。但我们同时发现，除苏州、深圳外，其余8个城市核心区销供比低于非核心区，即多数城市核心区去化表现反倒不如非核心区。
这点其实不意外，我们认为有几点原因：1、如前文所述，地方政府近年来供地已倾向于集中于核心区；2、相较非核心区，房企对核心区项目资产质量更具信心，较少采用大幅降价、参与存量房收储等激进去化手段；3、核心区产品定位普遍高端，需更长时间消化增量供给等。
但重点城市核心区去化周期明显优于非核心区
对比23年末和1H26，我们发现重点十城核心区狭义库存和去化周期有所加大，仅苏州、深圳逆势改善。据中指院数据，相较23年末，1H26重点十城核心区库存+4%至3710万平，去化周期拉长5.3个月至17.9个月。其中，苏州、深圳、成都3城核心区库存绝对规模有所下降，苏州、深圳、武汉、广州4城核心区去化周期有所改善。结合两项指标，苏州、深圳库存压力出现逆势改善。
即便核心区库存压力有所加大，重点十城中绝大多数核心区狭义库存去化周期仍优于非核心区，且有半数不足18个月，核心区狭义库存水平相对健康。据中指院数据，1H26重点十城除北京、合肥外，8城核心区去化周期低于非核心区。此外，杭州、苏州、武汉、上海、深圳核心区去化周期低于18个月，西安、广州亦相距不远，说明多数重点城市核心区库存水平相对健康。未来若供给端延续规模控制，同时需求端出现反弹，库存更健康的重点城市核心区房地产市场有望率先复苏。
产品视角：新规产品重塑核心城市去化周期
2024年以来新规产品密集入市
2024年以来，“好房子”政策导向下多个城市出台住宅新规，供给端给予房企更多灵活空间，鼓励推出更高品质住宅产品。此后，住宅产品迭代明显加速，第四代住宅、抬板住宅等新规产品频繁出现。这类新规产品特点在于：1、得房率显著提升，主要通过套内增加不计容或部分计容飘窗、阳台，套外利用不计容架空层降低公摊面积实现；2、配套设施、园林设计、建筑外立面、室内装修、物业管理服务等要素均有全面升级。
新规产品去化效率更高、价格更坚挺
得益于得房率和居住品质提升，新规产品更受市场欢迎，去化周期更合理，价格也更坚挺。因缺乏统一统计数据，我们以重点城市为例。据普睿数智数据：成都方面，仅考虑主要在售楼盘（半年度销量≥30套），1H26新规房源凭借17%可售房源拿下31%成交市占率，去化周期仅2.2个月（vs旧规房源4.8个月），且成交市占率自2025年以来持续上行；市场上46%降价项目中，旧规产品占76%，普遍通过降价应对新规产品冲击。长沙方面，截至1H26，长沙内五区普宅新规库存面积100万平，去化周期仅7.2个月；而旧规库存面积达370万平，去化周期达51.2个月。
我们认为在新规产品冲击下，旧规产品，尤其是推售年限较长的老库存、现房库存，仍将面临去化压力，但其可能逐步淡出购房者视野，对真实新房供求格局和成交量价影响或将逐步减小。国家统计局自2026年以来开始披露3年以下竣工待售面积数据，截至1H26，全国商品房3年以下待售面积为5.6亿平，同比-3.5%，而整体待售面积为7.6亿平，同比-0.8%，3年以上待售面积占比达26%，去化速度相对较慢。此外，据普睿数智数据，截至1H26，成都主城区/近郊区/远郊区3年以上可售库存占比分别为23%/30%/52%；广州3年以上可售库存占比为50%，可售库存约六成为现房/准现房；深圳期房/现房库存占比分别为36%/64%，去化周期分别为12.8/33.4个月，现房库存占比高且去化慢。
我们基于中指院数据，对重点十城新老库存占比和新库存去化周期进行测算。假设各城市2024-1H26批准上市面积累计去化率均为65%-75%（参考成都1H26新规产品68%销供比，以及重点城市约30%-40%新开盘首日去化率），可倒算出1H26重点十城新库存占比（此处新库存指2024年及之后开售库存，不完全是新规库存）为34%-48%，新库存去化周期为10.0-16.2个月，明显优于老库存39.9-24.7个月去化周期。
新规产品加速入市有望重塑重点城市去化周期
基于以上，我们认为当前房地产库存周期逻辑需重构。随着新规产品加速入市，重点城市可售资源中新规产品占比或将逐步提升。以长沙、成都等城市看，1H26新规产品约占可售资源20%左右。假设2026年重点十城涉宅用地成交建面为3511万平（同比-39%，与1H26保持一致），从房企角度出发，预计这些项目绝大多数将被打造为新规产品，构成2H26至2027年新批准上市面积主力，尤其至2027年，市场或鲜有旧规产品取证上市。进一步假设26年末重点十城狭义库存与1H26持平，仍为10368万平，其中已包括20%新规库存，则2027年新规产品占可售资源（26年末库存+27年新批准上市面积）比例或将上升至30%-40%，核心区占比预计会更高。考虑到新规产品去化周期明显低于市场平均，预计随着新规产品占比上升，重点城市核心区去化周期或将逐步下降至12个月以下，步入健康区间。
此外，当前重点城市房地产市场呈现明显割裂状态。旧规产品加速降价去化，致整体房价仍处于下跌趋势，但核心区新规产品真实价格可能已趋于平稳，甚至随产品力升级有所上涨。我们认为未来两年，重点城市核心区房价有望逐步稳中有升，其中杭州、合肥、上海、深圳等城市，因老库存压力相对较小，价格弹性或将更强。
投资建议
总量角度，我国新房市场仍面临一定库存去化压力，但得益于土地供应缩量提质，以及“好房子”政策推动住房规范修订升级，重点城市核心区去化周期相对可控。未来随着新规产品占比进一步提升，重点城市核心区去化周期或将逐步改善、房价有望稳中有升，老库存压力较小城市房价弹性或将更强。在重点城市拥有较多布局、产品力领先房企有望率先受益。
当前仍在土地市场积极拿地的头部房企，拿地结构已高度聚焦重点城市核心区域，产品力亦在迭代升级。若重点城市核心区域新规产品率先迎来复苏，也将带动头部房企报表端率先改善。
风险提示
地产政策波动风险：地产相关货币和财政政策、因城施策调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域基础性制度存在调整优化可能，都可能对房地产行业及房企经营造成扰动。
地产量价复苏不及预期风险：今年以来重点城市二手房成交量和房价表现有所改善，但若经济环境复苏程度、居民预期修复情况、已出台政策落地效果不及预期，地产基本面复苏程度和持续性也存在不及预期可能。
部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大资金链压力，进而出现经营困难等问题。
文章来源
研报《产品力重塑房地产库存周期》2026年8月6日
林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046
陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834
来源：券商研报精选
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